新加坡留學(xué)移民之房產(chǎn)政策解讀

　　新加坡的房產(chǎn)是大家所關(guān)注的熱門話題之一!在收集了大量材料、詳細(xì)整理后，新加坡萬事通特與大家分享一下關(guān)于新加坡房產(chǎn)方面的信息，如新加坡房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)、及投資新加坡房產(chǎn)時(shí)的一些注意事項(xiàng)等!

　　新加坡是公認(rèn)的亞洲商業(yè)與金融中心，開放、廉潔的商業(yè)環(huán)境造就了新加坡成功的自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。 新加坡在美世咨詢首屆城市基礎(chǔ)設(shè)施排名中，擊敗其他220個(gè)城市，排名世界第一。新加坡也在美世咨詢的2012年城市生活素質(zhì)排名中高居第25位，繼續(xù)保持亞洲第一的位置。

　　據(jù)調(diào)查，外國(guó)投資新加坡房地產(chǎn)所占比例中中國(guó)高達(dá)32%。對(duì)于國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資者而言，新加坡對(duì)投資房產(chǎn)的外國(guó)買家，身份沒有限制，無貨幣管制，無地產(chǎn)增值稅，外國(guó)人同樣可貸款，租金收入足以還貸款。一些研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，未來一段時(shí)間，新加坡房地產(chǎn)市翅有更好的局面。

　　新加坡是公認(rèn)的亞洲商業(yè)與金融中心，開放、廉潔的商業(yè)環(huán)境造就了新加坡成功的自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。據(jù)調(diào)查，海外資本投資新加坡房地產(chǎn)的國(guó)家中，尤以中國(guó)所占比例最高，達(dá)32%;其次為馬來西亞，27%;印尼18%排第三。購(gòu)買新加坡房產(chǎn)的熱潮從2009年初開始，當(dāng)年中國(guó)買家成交量飆升195%，目前交易年增長(zhǎng)的比例在6%左右。去年的交易成交宗數(shù)大概在1735宗。

　　在全球房地產(chǎn)市場(chǎng)，新加坡是被公認(rèn)最安全、最具價(jià)值的地點(diǎn)之一。新加坡還是東南亞地區(qū)最大的金融中心、航運(yùn)中心，物流服務(wù)業(yè)也非常發(fā)達(dá)，新加坡?lián)碛惺澜缂?jí)的現(xiàn)代化國(guó)際機(jī)場(chǎng)和高度自動(dòng)化的港口。新加坡經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)際市場(chǎng)依賴性很強(qiáng)，也因此而造就了新加坡與本區(qū)域和世界主要經(jīng)濟(jì)體的聯(lián)系和交往非常密切，經(jīng)過多年的努力，新加坡已發(fā)展為東南亞地區(qū)最重要的金融中心、物流中心和對(duì)外貿(mào)易中心。中國(guó)企業(yè)進(jìn)駐新加坡，可以充分利用新加坡與國(guó)際市場(chǎng)廣泛聯(lián)系的渠道和網(wǎng)絡(luò)，不僅可以將業(yè)務(wù)輻射整個(gè)東南亞地區(qū)，甚至進(jìn)入東南亞本區(qū)域以外的市場(chǎng)。

　　雖然，在過去的一年，新加坡房?jī)r(jià)同樣經(jīng)歷過一輪大漲，但由于新加坡利率低、貸款容易、投資回報(bào)率高等優(yōu)勢(shì)，新加坡房產(chǎn)依然吸引著大量擔(dān)心貨幣貶值、對(duì)資產(chǎn)有全球化配置需求的中國(guó)富豪們。

　　由于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下，以及限購(gòu)等原因，對(duì)于國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資者而言，新加坡與其他一些移民國(guó)家，如澳大利亞、新西蘭等相比，更具有優(yōu)勢(shì)。早期離鄉(xiāng)背井到新加坡再創(chuàng)家園的移民者將各自的傳統(tǒng)文化帶入新加坡，各種族之間的交流與融合，不僅創(chuàng)造了新加坡今日多民族的和諧社會(huì)，也留下了豐富的多元化文化特色。因此，較之其他國(guó)家，新加坡在文化環(huán)境、語(yǔ)言環(huán)境等方面，更容易使國(guó)內(nèi)的投資者適應(yīng)。在社會(huì)環(huán)境方面，新加坡的失業(yè)率不到2%，因此，社會(huì)穩(wěn)定、治安良好、安全有序。在城市環(huán)境方面，新加坡綠化效果良好，保潔程度較高。從房產(chǎn)投資環(huán)境來看，長(zhǎng)期以來，新加坡房?jī)r(jià)一直保持穩(wěn)步上升，泡沫相對(duì)較少，能夠較穩(wěn)定健康地發(fā)展。新加坡制訂了嚴(yán)格高效的法律與司法體系，嚴(yán)格規(guī)范了發(fā)展商的行為(設(shè)立項(xiàng)目戶口、?？顚Ｓ?，很好地保護(hù)了買家利益，政府嚴(yán)格監(jiān)管付款程序，因此，新加坡具有比較安全的投資環(huán)境。

　　新加坡房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，新加坡投資房地產(chǎn)的一些政策優(yōu)惠，對(duì)投資房產(chǎn)的外國(guó)買家，身份沒有限制;無貨幣管制;無地產(chǎn)增值稅;只有上繳政府的瑩稅。外國(guó)人同樣可貸款，租金收入足以還貸款。新加坡經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來可觀的物業(yè)增值回報(bào)，以及穩(wěn)定的新加坡貨幣，也都是在新加坡投資房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。更具吸引力的是在新加坡買房，如果選擇期房還能享受根據(jù)工程進(jìn)度的付款程序，對(duì)于購(gòu)房者來說將有充裕的時(shí)間籌備資金。而且在房子的面積計(jì)算上，只算使用面積，不算公攤面積。對(duì)于新加坡的私宅租賃市場(chǎng)，在去年第一季簽下的新私宅租約創(chuàng)下了自2000年以來的最高季度紀(jì)錄。

　　據(jù)第一太平戴維斯(Savills)研究部提供的資料：去年第一季，投資者共簽下了10162項(xiàng)私宅租約，與前年同期比較，漲幅是8.7%，也是自2000年以來的最高紀(jì)錄。

　　在這樣好的政策和投資環(huán)境下，足以給更多海外置業(yè)人士放心把錢投向新加坡。一些研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，未來一段時(shí)間，新加坡房地產(chǎn)市翅有更好的局面。

　　新加坡位居亞太房產(chǎn)投資市場(chǎng)前3名

　　根據(jù)資誠(chéng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所及城市土地學(xué)會(huì)所公布亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告顯示，亞太地區(qū)22個(gè)主要城市，雅加達(dá)、上海及新加坡為最佳投資市場(chǎng)前3名。

　　資誠(chéng)聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所與城市土地學(xué)會(huì)(Urban Land Institute)研究團(tuán)隊(duì)，發(fā)表“2013年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)報(bào)告”，針對(duì)400多位亞太地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)專家的就亞太地區(qū)22個(gè)城市，進(jìn)行2013年的不動(dòng)產(chǎn)投資動(dòng)趨勢(shì)調(diào)查分析。

　　就投資潛力而言，調(diào)查結(jié)果顯示，2013年最佳投資市場(chǎng)前3名分別為雅加達(dá)、上海及新加坡。新加坡房產(chǎn)投資市場(chǎng)依舊穩(wěn)定，臺(tái)北位居第9名;值得關(guān)注的是，雅加達(dá)去年為第11名，今年一舉躍升為第1名。

　　新加坡房產(chǎn)的投資優(yōu)勢(shì)

　　1.在新加坡不限制外國(guó)人擁有公寓、無貨幣管制、無資本收益稅。

　　·2.新加坡銷售的房屋面積是按使用面積計(jì)算，不計(jì)公用面積，即得房率為100%。

　　3. 外國(guó)人可以申請(qǐng)房屋貸款、貸款額最高可達(dá)購(gòu)屋價(jià)格的70%、貸款利率較低，現(xiàn)在最新固定利率為每年1.5%左右。

　　4.租金回報(bào)率一般高于利率，當(dāng)物業(yè)被租出后，房貸利息付款可以扣稅。

　　5. 保障物業(yè)權(quán)。在新加坡，開發(fā)商只有在規(guī)劃及營(yíng)銷獲得市區(qū)重建局的許可后，才能發(fā)售項(xiàng)目。

　　新加坡購(gòu)房按揭貸款情況

　　外國(guó)人也享受與新加坡人同樣的貸款政策和程序，外國(guó)人最高貸款金額通常為物業(yè)購(gòu)價(jià)的70%，這取決于金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的信用評(píng)估。

　　新加坡土地使用權(quán)

　　新加坡的土地分為兩種，一種是擁有永久地契的土地，另一種是使用年限為99年的土地。目前政府公開出讓的開發(fā)用地大多為99年的，永久地契的項(xiàng)目大多集中在市中心區(qū)域的舊城改造項(xiàng)目。同一區(qū)域的永久地契項(xiàng)目和99年使用年限項(xiàng)目，會(huì)有30%左右的價(jià)格差異。

　　新加坡購(gòu)房需要繳納的稅費(fèi)

　　購(gòu)房時(shí)需要繳納印花稅。買家應(yīng)在簽訂購(gòu)買合同之日起14日內(nèi)繳納。印花稅的簡(jiǎn)單計(jì)算方式是：購(gòu)買價(jià)的13%減5,400新幣。

　　投資新加坡房產(chǎn)遵循八大注意事項(xiàng)

　　事項(xiàng)一、做好前期調(diào)研準(zhǔn)備工作

　　新加坡房地產(chǎn)投資是一個(gè)價(jià)格換價(jià)值的游戲，永遠(yuǎn)不要投資那些看起來很誘人，但卻不了解實(shí)際價(jià)值的東西，換句話說永遠(yuǎn)不要投資你不了解的商品，建議橫向(過去5年的成交價(jià)格和未來的發(fā)展)和縱向(該區(qū)域的其他類似產(chǎn)業(yè)價(jià)格)，全面了解房地產(chǎn)整體價(jià)格后再做決定，新加坡的房產(chǎn)交易價(jià)格是非常透明的，所有的成交價(jià)格，政府發(fā)展計(jì)劃，每一塊土地的細(xì)節(jié)，價(jià)格招標(biāo)都是可以在政府網(wǎng)站可以查到的。

　　事項(xiàng)二、與時(shí)俱進(jìn)，與時(shí)偕行

　　了解新加坡政府的最新政府投資規(guī)劃，是成功投資新加坡房地產(chǎn)的根本所在，新加坡政府是全世界最有效率，最有誠(chéng)信，最會(huì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的政府之一，政府也是新加坡本國(guó)最大的投資方(道路建設(shè)，教育投資，城市基礎(chǔ)建設(shè)等等)，過去40年的政府規(guī)劃和投資的項(xiàng)目，都是回報(bào)很高的項(xiàng)目，事實(shí)上絕大部分跟隨政府城市發(fā)展計(jì)劃路線走的人都從投資房產(chǎn)上賺取了不錯(cuò)的利潤(rùn)，一些新加坡本地的成功房產(chǎn)投資家，他們只是簡(jiǎn)單的投資新加坡政府重金投資的地方。

　　事項(xiàng)三、唯一可靠的投資決定源自自己的實(shí)地考察研究及專業(yè)房產(chǎn)投資者的建議

　　在投資新加坡房產(chǎn)時(shí)很多人都會(huì)給您建議，開發(fā)商、銀行家、基金經(jīng)理、產(chǎn)業(yè)經(jīng)紀(jì)、身邊的親人等，您到底該聽誰的建議呢?有些建議是要向您成功推銷他們的房產(chǎn)，實(shí)際價(jià)值需要自己實(shí)地調(diào)查研究后才能判斷，有些建議是他們的看法，他們本身可能并沒有很多操作經(jīng)驗(yàn)，很多投資者在2007年2月市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)最低的時(shí)候，聽從銀行家的建議沒有買，失去抄底的機(jī)會(huì)，有人聽從開發(fā)商的建議，高價(jià)買入賣不出的產(chǎn)業(yè)，其實(shí)真正最可靠的建議根據(jù)我個(gè)人的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)該參考那些持續(xù)投資地產(chǎn)的投資家，他們每年多次買賣地產(chǎn)，在市場(chǎng)上有真槍實(shí)彈操作經(jīng)驗(yàn)，他們對(duì)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值，有最好的把握，他們的建議可以參考，當(dāng)然一項(xiàng)成功的房產(chǎn)投資必須要有你自己獨(dú)立的實(shí)地考察，數(shù)據(jù)分析，任何所謂的專家建議都只能作為參考，否則會(huì)增加你的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　事項(xiàng)四、回報(bào)率最高的區(qū)域是未來的成長(zhǎng)區(qū)

　　新加坡城市發(fā)展局(URA)會(huì)在每5年的城市發(fā)展計(jì)劃(MASTER PLAN)中公布未來的計(jì)劃，聰明的投資者會(huì)從中發(fā)現(xiàn)投資的機(jī)會(huì)，例如政府在2008年的計(jì)劃中重點(diǎn)提到的就是開發(fā)市中心濱海灣金融中心和Kallang 河邊的衛(wèi)星金融圈，當(dāng)時(shí)買家投資該區(qū)域樓盤，目前賺取到了非常不錯(cuò)的利潤(rùn)。

　　事項(xiàng)五、最好的投資項(xiàng)目是房產(chǎn)投資家最熱衷的項(xiàng)目

　　有名的項(xiàng)目，有品牌的項(xiàng)目，不一定是最優(yōu)質(zhì)最適合投資的項(xiàng)目，本地投資家是對(duì)本地房產(chǎn)最有研究的人，他們的市場(chǎng)嗅覺是常人所無法想象的， 可是很多中國(guó)買家是因?yàn)閷?duì)本地市場(chǎng)的不熟悉，甚至找到一些缺乏職業(yè)道德的中介，投資在一些本地人不太購(gòu)買的項(xiàng)目上，轉(zhuǎn)售很難，請(qǐng)記住成功房產(chǎn)投資客他們投資的項(xiàng)目大都是優(yōu)質(zhì)，有增長(zhǎng)潛力適合投資的項(xiàng)目，這樣的項(xiàng)目，經(jīng)的起市場(chǎng)考驗(yàn)，在市場(chǎng)好的時(shí)候，很多買主不需要看房子，只要看樓層、朝向、面積就直接購(gòu)買、轉(zhuǎn)售很容易。最最可靠的投資決定源自一個(gè)優(yōu)秀的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人的協(xié)助和自己實(shí)地考察以事實(shí)、實(shí)際數(shù)據(jù)為參考依據(jù)作出的的投資決定才是明智的。

　　事項(xiàng)六、投資必須有特色，獨(dú)一無二的房產(chǎn)單位

　　這個(gè)商業(yè)世界里，永遠(yuǎn)是物以稀為貴，有獨(dú)一無二的賣點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)向來可以賣到一個(gè)很好的價(jià)格，如海景、濱海景、湖景、城市夜景、最大公園、最大商場(chǎng)、最大 XX、尋找到某個(gè)產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特性并投資它，很高可能性獲取不錯(cuò)的投資回報(bào)率，人類天生只會(huì)去記得獨(dú)一無二的東西，而不會(huì)去記多樣存在的東西，所以潛在買家愿意為獨(dú)一無二的商品付高價(jià)錢，買公寓也要買他的獨(dú)特性，即便是在同一個(gè)公寓群里不同朝向的單位，也要選擇有獨(dú)特景觀或者獨(dú)特的單位。

　　事項(xiàng)七、利用好銀行杠桿

　　新加坡有非常完善的金融體系和金融服務(wù)，近年來銀行貸款利息平均僅為2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中國(guó)大陸，而且銀行可以給外國(guó)人最多70%的銀行貸款，極大的方便外國(guó) 人的投資，聰明的投資家都會(huì)利用銀行杠桿，事實(shí)上在財(cái)富游戲中，富人都是借銀行的錢來生錢，而銀行卻找窮人去借錢，聰明的投資家會(huì)很好的利用銀行杠桿，減少現(xiàn)金投入，用租金來還按揭。

　　事項(xiàng)八、挑選你認(rèn)為最佳的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與您合作

　　好的經(jīng)紀(jì)人是最專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人，聰明的投資者應(yīng)該用最專業(yè)最熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的經(jīng)紀(jì)人和他們的專業(yè)知識(shí)為自己的投資保駕護(hù)航。

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劉卓，啟德北京亞洲部資深留學(xué)專家。個(gè)人簡(jiǎn)介：本人在學(xué)生時(shí)代，曾與歐洲、美洲、亞洲等地區(qū)的大學(xué)生共同參加國(guó)際學(xué)生實(shí)習(xí)交流項(xiàng)目，專研于中西教育特色差異與學(xué)生潛力挖掘的研究。希望通過我的經(jīng)歷與經(jīng)驗(yàn)，解放中國(guó)教育體制單一線路的選擇，為中國(guó)學(xué)生開啟高水平、最便利、最經(jīng)濟(jì)、最安全、最具前景的新加坡與馬來西各年齡階段的求學(xué)之門。

工作感言：教育顧問是為你的留學(xué)之路保駕護(hù)航的同時(shí)為你策劃出一套適合自己的留學(xué)方案以及未來的發(fā)展規(guī)劃。留學(xué)不僅僅是學(xué)習(xí)和視野上的提升也是為我們?cè)谶@個(gè)社會(huì)上有更好的競(jìng)爭(zhēng)力和生存力。

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